從房地產買賣合同發生糾紛析違約金

徐小姐大學畢業兩年了。之前，一直租房居住，因父母在外地生活。之後，決定在上海買一套房子，把父母接過來一起生活。經過一番看房、選房，最後敲定了一套外環線附近兩居室。XX年4月25日，在中介公司的居間介紹下，徐小姐和房屋的產權人黃先生簽訂了《上海市房地產買賣合同》，合同約定將黃先生所有的本市某處房屋出售給徐小姐，房價爲65萬元;XX年4月25日，徐小姐向黃先生支付首付45萬元;餘款於交易過戶後十日憑他證支付。同日，雙方還簽訂補充協議，協議約定乙方(徐小姐)超過約定期限仍未履行上述義務，甲方(黃先生)有權解除本協議，乙方應向甲方承擔總房價30%違約金的違約責任。XX年7月10日，徐小姐和黃先生辦理了交易過戶手續。7月27日，徐小姐取得他項權證。之後，由於銀行在放貸過程中將利息計算錯誤，致使放貸延遲。黃先生認爲按合同約定徐小姐應在XX年7月20日之前支付餘款，現徐小姐逾期付款屬違約，其應按協議約定支付相當於總房價30%的違約金1.95萬元。後雙方協商不成，黃先生起訴至法院。

評析：

就本案來講，首先，根據雙方簽訂的合同及補充協議，徐小姐支付餘款的時間爲，“交易過戶後十日憑他證支付”，該約定意味着徐小姐支付餘款需滿足兩個條件，一是在過戶後十日，二是憑他證。而事實上，雙方辦理過戶手續的受理日爲XX年7月10日，而取得他證的日期爲XX年7月27日，因此黃先生認爲徐小姐應在XX年7月20日付款，並以此認爲徐小姐違約，要求其承擔違約責任的依據不足，不應當得到法院的支援。

其次，根據雙方簽訂的補充協議的約定，黃先生要求徐小姐承擔總房價30%違約金的前提條件是解除本協議，可現在雙方已進行了過戶交易，且黃先生不要求解除協議，這些同協議的約定是不相符的。所以，黃先生據補充協議要求徐小姐支付違約金的訴訟請求，也是與法無據的，根本無法得到法院的支援。

判決：

在庭審中，徐小姐也考慮到實際上已延遲付款，故願意依照補充協議的約定，以未付款的萬分之三的計算方式適當補償黃先生，也是與法不悖的。最終法院沒有支援黃先生要求徐小姐支付總房價30%、1.95萬元違約金的訴訟請求，僅判決徐小姐支付以未付款日萬分之三的金額補償黃先生。

●孫洪林

徐小姐大學畢業兩年了。之前，一直租房居住，因父母在外地生活。之後，決定在上海買一套房子，把父母接過來一起生活。經過一番看房、選房，最後敲定了一套外環線附近兩居室。XX年4月25日，在中介公司的居間介紹下，徐小姐和房屋的產權人黃先生簽訂了《上海市房地產買賣合同》，合同約定將黃先生所有的本市某處房屋出售給徐小姐，房價爲65萬元;XX年4月25日，徐小姐向黃先生支付首付45萬元;餘款於交易過戶後十日憑他證支付。同日，雙方還簽訂補充協議，協議約定乙方(徐小姐)超過約定期限仍未履行上述義務，甲方(黃先生)有權解除本協議，乙方應向甲方承擔總房價30%違約金的違約責任。XX年7月10日，徐小姐和黃先生辦理了交易過戶手續。7月27日，徐小姐取得他項權證。之後，由於銀行在放貸過程中將利息計算錯誤，致使放貸延遲。黃先生認爲按合同約定徐小姐應在XX年7月20日之前支付餘款，現徐小姐逾期付款屬違約，其應按協議約定支付相當於總房價30%的違約金1.95萬元。後雙方協商不成，黃先生起訴至法院。

評析：

就本案來講，首先，根據雙方簽訂的合同及補充協議，徐小姐支付餘款的時間爲，“交易過戶後十日憑他證支付”，該約定意味着徐小姐支付餘款需滿足兩個條件，一是在過戶後十日，二是憑他證。而事實上，雙方辦理過戶手續的受理日爲XX年7月10日，而取得他證的日期爲XX年7月27日，因此黃先生認爲徐小姐應在XX年7月20日付款，並以此認爲徐小姐違約，要求其承擔違約責任的依據不足，不應當得到法院的支援。

其次，根據雙方簽訂的補充協議的約定，黃先生要求徐小姐承擔總房價30%違約金的前提條件是解除本協議，可現在雙方已進行了過戶交易，且黃先生不要求解除協議，這些同協議的約定是不相符的。所以，黃先生據補充協議要求徐小姐支付違約金的訴訟請求，也是與法無據的，根本無法得到法院的支援。

判決：

在庭審中，徐小姐也考慮到實際上已延遲付款，故願意依照補充協議的約定，以未付款的萬分之三的計算方式適當補償黃先生，也是與法不悖的。最終法院沒有支援黃先生要求徐小姐支付總房價30%、1.95萬元違約金的訴訟請求，僅判決徐小姐支付以未付款日萬分之三的金額補償黃先生。