違約金合同4篇

本文目錄違約金合同房屋買賣合同中的時效性與違約金房屋租賃合同違約金的計算從房地產買賣合同發生糾紛析違約金

違約金是否適用借款合同，大家有不同的看法：

一種意見認為，依據合同法第二百一十一條規定：“自然人之間的借款合同對支付利息沒有約定或者約定不明確的，視為不支付利息。自然人之間的借款合同約定支付利息的，借款的利率不得違反國家有關限制借款利率的規定。”如借款合同允許約定較高違約金，那貸款人就可以違約金的形式規避上述條款規定之內容，那樣就會放縱高利貸，導致上述條款對高利貸的禁止性規定無效。因此，認為違約金條款應當無效，法院不予支持。

另一種意見認為，利息是借款合同雙方約定的因借款方使用借貸資金而支付給貸款人的一定數量的金錢;而違約金則是在一方違反合同的情況下承擔的違約責任，僅在違約情況下才可能發生，不存在什麼“貸款人就可以違約金的形式規避上述條款規定之內容，那樣就會放縱高利貸”的問題，而且根據法律規定，違約金過分高於或低於實際損失的，當事人可以請求法院予以調整。在合同法有關借貸的規定中，沒有排斥約定違約金的適用，當然可以適用總則關於違約金的規定了。違約金和利息是兩個完全不同的概念，兩者適用的情況完全不同，利息是在合同約定期限內產生的，而違約金是在一方違反合同的情況下應承擔的責任。因此認為兩者可以同時適用。而且如果違約金條款無效，借款合同將無法約束借款人按時還款，也有失公平合理。應當支持違約金條款。

以下附《合同法》中關於借款合同規定：

第一百九十六條　借款合同是借款人向貸款人借款，到期返還借款並支付利息的合同。

第一百九十七條　借款合同採用書面形式，但自然人之間借款另有約定的除外。

借款合同的內容包括借款種類、幣種、用途、數額、利率、期限和還款方式等條款。

第一百九十八條　訂立借款合同，貸款人可以要求借款人提供擔保。擔保依照《中華人民共和國擔保法》的規定。

第一百九十九條　訂立借款合同，借款人應當按照貸款人的要求提供與借款有關的業務活動和財務狀況的真實情況。

第二百條　借款的利息不得預先在本金中扣除。利息預先在本金中扣除的，應當按照實際借款數額返還借款並計算利息。

第二百零一條　貸款人未按照約定的日期、數額提供借款，造成倍款人損失的，應當賠償損失。

借款人未按照約定的日期、數額收取借款的，應當按照約定的日期、數額支付利息。

第二百零二條　貸款人按照約定可以檢查、監督借款的使用情況。借款人應當按照約定向貸款人定期提供有關財務會計報表等資料。

第二百零三條　借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發放借款、提前收回借款或者解除合同。

第二百零四條　辦理貸款業務的金融機構貸款的利率，應當按照中國人民銀行規定的貸款利率的上下限確定。

第二百零五條　借款人應當按照約定的期限支付利息。對支付利息的期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定，借款期間不滿一年的，應當在返還借款時一併支付;借款期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩餘期回不滿一年的，應當在返還借款時一併支付。

第二百零六條　借款人應當按照約定的期限返還借款。對借款期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，借款人可以隨時返還;貸款人可以催告借款人在合理期限內返還。

第二百零七條　借款人未按照約定的期限返還借款的，應當按照約定或者國家有關規定支付逾期利息。

第二百零八條　借款人提前償還借款的，除當事人另有約定的以外，應當按照實際借款的期間計算利息。

第二百零九條　借款人可以在還款期限屆滿之前向貸款人申請展期。貸款人同意的，可以展期。

第二百一十條　自然人之間的借款合同，自貸款人提供借款時生效。

第二百一十一條　自然人之間的借款合同對支付利息沒有約定或者約定不明確的，視為不支付利息。

自然人之間的借款合同約定支付利息的，借款的利率不得違反國家有關限制借款利率的規定。

房屋買賣合同中的時效性與違約金違約金合同（2） | 返回目錄

王女士於XX年10月與某發展商簽訂了《預售商品房契約》，同時王女士將所有的房款一次性交齊。按照合同的規定，XX年3月1日前房產交付使用，但至今該樓宇仍未交付使用。王女士決定採取法律手段向發展商追討違約金，但又聽人説追討違約金的訴訟時效為兩年，於是她擔心這件案是否已過了訴訟時效，同時又聽説若雙方約定的違約金標準為總房款的千分之一，法院將不會支持。那麼，王女士的疑慮到底有無根據呢？

律師認為，首先，要明確訴訟時效如何計算的問題。根據《民法通則》第135條規定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期為2年，但法律另有規定的除外。因此，要求給付逾期交樓或逾期付款違約金的訴訟時效亦為兩年。其訴訟時效是從預售商品房合同約定的交樓時間的次日開始計算的，即從知道或應當知道權利被侵害時起計算。因為業主與發展商簽訂的預售合同一般是約定按日來計算違約金的，當事人如果超過兩年後再起訴，從起訴日前兩年之外的違約金給付請求已經超過了法律規定的訴訟時效，法院將不予支持，但兩年之內的違約金給付請求仍然受到保護。像王女士這種情況，逾期交樓已超過了兩年，那麼從起訴日前兩年以外的要求支付違約金的請求已喪失了勝訴權，將得不到法院的保護。兩年內的違約金支付請求仍然可以得到保護。

其次，違約金如何計算的問題。如果發展商逾期交樓，他已違反了合同，應支付違約金。違約金的標準，一般從約定，如無約定的，則可以參照同期銀行逾期貸款滯納金的標準來計算。我國《合同法》第114條規定，當事人可以約定違約金，當事人違約後，應當按約定支付違約金，違約金一般視為違約造成損失的賠償金。違約金過分高於或者低於因違約造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構適當減少或者增加。需要注意的是，這裏指的是過分高於或低於，而不是高於或低於。因為違約金的約定應當符合公平和誠實信用原則，只有約定過高或過低時法院或仲裁機構才可以根據當事人的申請予以調整。目前，司法實踐中，各個法院對每日計算違約金的標準不一致，但一般是以預售人已收樓款總額為基數，最高額不超過發展商已收樓款總額。其起算點是從預售商品房約定的交樓時間第二天起計至購房人實際收到或應當收到發展商具備交樓條件後所發收樓通知之日止，以實際天數計算遲延時間。如果存在免責事由，則要將免責的天數扣除，但免責事由應由發展商舉證並要經法院嚴格審查。

律師認為，約定違約金是當事人意思自治的產物，是合同自由原則的體現，作為平等主體，發展商不得以合同以外的標準來承擔責任。當然，如過高而導致有失公平的，可以按法律規定予以調整。

房屋租賃合同違約金的計算違約金合同（3） | 返回目錄

網友提問：

房屋租賃合同違約金怎麼算?房屋租賃合同違約金怎麼確定?

株洲律師解答：

房屋租賃合同違約金怎麼算

一般而言，租房合同違約金的計算根據合同約定的違約金來計算。房屋租賃合同違約金怎麼算，房屋租賃合同違約金如何算?

一、定金罰則與違約金、損害賠償金不應當重複計算

根據“損益相抵”規則，即使一方行為被認定為違約，另一方應當僅僅選擇定金、違約金和損害賠償金中的一種作為追究違約責任的方式，在違約金或定金“收益”不足以彌補實際損失時，違約方具有補足差額的義務，因此，不能通過重複累加的方式，無端加重違約方的責任。

二、支付損害賠償金作為違約責任承擔方式具有最終後置性

根據《合同法》等相關法律，賠償損失應當是在違約方承擔繼續履行、採取補救措施、支付違約金及承擔定金責任之後尚不足以彌補守約方實際損失時所應承擔的一種責任。

另外，被告對其損失額度具有舉證責任。

三、雙方協商一致解除合同時均不違約

租賃合同雙方意思表示真實，屬於平等自願的協商行為，與訂立合同並無二致;不存在一方違約的情形，此時，一方要求另一方承擔違約責任沒有事實基礎，更沒有法律依據。

廈門房產糾紛律師解答：

房屋租賃合同違約金的確定

(1)違約金由雙方協商確定，沒有數額的限制，一般是根據雙方預測的因一方違約可能帶來的損失大小來確定的。

(2)發生一方違約後、守約方要求違約方承擔違約責任時，如果約定的違約金“低於”實際發生的損失，守約方可以起訴到法院請求增加違約金;如果約定的違約金“過分”高於實際損失，違約方可以起訴到法院請求減少違約金。

如何確定違約金

1、依不同標準，違約金可分為：

(1)法定違約金和約定違約金;

(2)懲罰性違約金和補償性(賠償性)違約金。合同法施行之前，中國的違約金制度兼容以上各種形態，合同法則做了全新的規定。

2、根據現行合同法的規定，違約金具有以下法律特徵：

(1)是在合同中預先約定的(合同條款之一);

(2)是一方違約時向對方支付的一定數額的金錢(定額損害賠償金);

(3)是對承擔賠償責任的一種約定(不同於一般合同義務)。

從房地產買賣合同發生糾紛析違約金違約金合同（4） | 返回目錄

徐小姐大學畢業兩年了。之前，一直租房居住，因父母在外地生活。之後，決定在上海買一套房子，把父母接過來一起生活。經過一番看房、選房，最後敲定了一套外環線附近兩居室。XX年4月25日，在中介公司的居間介紹下，徐小姐和房屋的產權人黃先生簽訂了《上海市房地產買賣合同》，合同約定將黃先生所有的本市某處房屋出售給徐小姐，房價為65萬元;XX年4月25日，徐小姐向黃先生支付首付45萬元;餘款於交易過户後十日憑他證支付。同日，雙方還簽訂補充協議，協議約定乙方(徐小姐)超過約定期限仍未履行上述義務，甲方(黃先生)有權解除本協議，乙方應向甲方承擔總房價30%違約金的違約責任。XX年7月10日，徐小姐和黃先生辦理了交易過户手續。7月27日，徐小姐取得他項權證。之後，由於銀行在放貸過程中將利息計算錯誤，致使放貸延遲。黃先生認為按合同約定徐小姐應在XX年7月20日之前支付餘款，現徐小姐逾期付款屬違約，其應按協議約定支付相當於總房價30%的違約金1.95萬元。後雙方協商不成，黃先生起訴至法院。

評析：

就本案來講，首先，根據雙方簽訂的合同及補充協議，徐小姐支付餘款的時間為，“交易過户後十日憑他證支付”，該約定意味着徐小姐支付餘款需滿足兩個條件，一是在過户後十日，二是憑他證。而事實上，雙方辦理過户手續的受理日為XX年7月10日，而取得他證的日期為XX年7月27日，因此黃先生認為徐小姐應在XX年7月20日付款，並以此認為徐小姐違約，要求其承擔違約責任的依據不足，不應當得到法院的支持。

其次，根據雙方簽訂的補充協議的約定，黃先生要求徐小姐承擔總房價30%違約金的前提條件是解除本協議，可現在雙方已進行了過户交易，且黃先生不要求解除協議，這些同協議的約定是不相符的。所以，黃先生據補充協議要求徐小姐支付違約金的訴訟請求，也是與法無據的，根本無法得到法院的支持。

判決：

在庭審中，徐小姐也考慮到實際上已延遲付款，故願意依照補充協議的約定，以未付款的萬分之三的計算方式適當補償黃先生，也是與法不悖的。最終法院沒有支持黃先生要求徐小姐支付總房價30%、1.95萬元違約金的訴訟請求，僅判決徐小姐支付以未付款日萬分之三的金額補償黃先生。

●孫洪林

徐小姐大學畢業兩年了。之前，一直租房居住，因父母在外地生活。之後，決定在上海買一套房子，把父母接過來一起生活。經過一番看房、選房，最後敲定了一套外環線附近兩居室。XX年4月25日，在中介公司的居間介紹下，徐小姐和房屋的產權人黃先生簽訂了《上海市房地產買賣合同》，合同約定將黃先生所有的本市某處房屋出售給徐小姐，房價為65萬元;XX年4月25日，徐小姐向黃先生支付首付45萬元;餘款於交易過户後十日憑他證支付。同日，雙方還簽訂補充協議，協議約定乙方(徐小姐)超過約定期限仍未履行上述義務，甲方(黃先生)有權解除本協議，乙方應向甲方承擔總房價30%違約金的違約責任。XX年7月10日，徐小姐和黃先生辦理了交易過户手續。7月27日，徐小姐取得他項權證。之後，由於銀行在放貸過程中將利息計算錯誤，致使放貸延遲。黃先生認為按合同約定徐小姐應在XX年7月20日之前支付餘款，現徐小姐逾期付款屬違約，其應按協議約定支付相當於總房價30%的違約金1.95萬元。後雙方協商不成，黃先生起訴至法院。

評析：

就本案來講，首先，根據雙方簽訂的合同及補充協議，徐小姐支付餘款的時間為，“交易過户後十日憑他證支付”，該約定意味着徐小姐支付餘款需滿足兩個條件，一是在過户後十日，二是憑他證。而事實上，雙方辦理過户手續的受理日為XX年7月10日，而取得他證的日期為XX年7月27日，因此黃先生認為徐小姐應在XX年7月20日付款，並以此認為徐小姐違約，要求其承擔違約責任的依據不足，不應當得到法院的支持。

其次，根據雙方簽訂的補充協議的約定，黃先生要求徐小姐承擔總房價30%違約金的前提條件是解除本協議，可現在雙方已進行了過户交易，且黃先生不要求解除協議，這些同協議的約定是不相符的。所以，黃先生據補充協議要求徐小姐支付違約金的訴訟請求，也是與法無據的，根本無法得到法院的支持。

判決：

在庭審中，徐小姐也考慮到實際上已延遲付款，故願意依照補充協議的約定，以未付款的萬分之三的計算方式適當補償黃先生，也是與法不悖的。最終法院沒有支持黃先生要求徐小姐支付總房價30%、1.95萬元違約金的訴訟請求，僅判決徐小姐支付以未付款日萬分之三的金額補償黃先生。