鄭州市房地產抵押管理辦法

爲加強 房地產抵押管理，適應經濟發展的需要，保障房地產抵押當事人的合法權益，鄭州市特制定了鄭州市房地產抵押管理辦法，歡迎閱讀!

第一章 總則

第一條 爲加強 房地產抵押管理，適應經濟發展的需要，保障房地產抵押當事人的合法權益，根據《 中華人民共和國城市房地產管理法》、《 中華人民共和國擔保法》、《鄭州市城市房地產市場管理條例》等有關法律、法規規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 凡在本市行政區域內從事房地產抵押活動的單位和個人，均應遵守本辦法。

無地上定着物的 土地使用權抵押管理辦法，由市人民政府另行制定。

第三條 房地產抵押實行登記制度。

以依法取得的房屋所有權抵押的，該房屋佔用範圍內的土地使用權隨之抵押。

第四條 市房產行政管理部門是本市房地產抵押管理工作的主管部門。其所屬的房地產抵押管理機構具體負責房地產抵押的管理工作。

縣(市)、上街區房產行政管理部門主管本行政區域內房地產抵押的管理工作，業務上接受市房產行政管理部門的指導。

第二章 抵押權的設定

第五條 下列房地產可以設定抵押：

(一)取得房屋所有權證的房屋;

(二)取得期得所有權的房屋;

(三)符合房地產轉讓條件的在建工程。

第六條 有下列情形之一的房地產設定抵押的，應遵守下列規定：

(一)共有的房地產，抵押人應取得其他共有人的書面同意;

(二)已出租的房地產，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，並將抵押情況告知承租人;

(三)國有企業、事業法人以國家授權其經營管理的房地產，應當經主管部門或國家授權的投資機構批准;

(四)集體所有制企業的房地產，應當經本企業職工(代表)大會同意;

(五)股份制企業的房地產，應當按企業章程的規定，經董事會或股東大會通過;

(六)同一房地產設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將已經設定過的抵押情況告知抵押權人;

(七)破產、兼併企業的房地產用於安置企業職工的，接受企業以該房地產設定抵押的，應經企業職工代表大會通過，並報市或縣(市)、區人民政府批准。

第七條 下列房地產不得抵押：

(一)權屬有爭議的房地產;

(二)教育、醫療衛生設施和其他社會公益設施的房地產;

(三)列入文物保護的建築物和有重要紀念意義的建築物;

(四)依法查封或以其他形式限制轉讓的房地產;

(五)已經預售的房屋;

(六)在依法公告拆遷範圍內的房地產;

(七)已出租的公有住宅房屋;

(八)國有土地使用權設定抵押後的在建工程及建成的建築物;

(九)法律、法規規定不得抵押的其他房地產。

第八條 房地產抵押人所擔保的債權不得超出房地產的價值。

房地產抵押後，該房地產的價值大於所擔保債權的餘額部分，可以再次抵押，但不得超出餘額部分。

第九條 抵押人與抵押權人可以在最高債權額限度內，以房地產對一定期限內連續發生的債權作擔保。

第十條 房地產抵押，必須經具有法定相應評估資格的評估機構評估價格。購買的預售房屋以預售合同中載明的價格爲準。

第十一條 房地產抵押，抵押當事人應當簽訂書面抵押合同，並使用統一文本。

第十二條 房地產抵押合同除具有經濟合同要求載明的主要條款外，還應載明下列內容：

(一)主債權的種類。數額;

(二)抵押房地產的座落、層數、結構、建築面積、用地面積以及權證編號等;

(三)抵押房地產價格;

(四)抵押房地產擔保的範圍;

(五)債務人履行債務的期限;

(六)抵押房地產的佔用管理人、佔用管理方式、責任以及意外毀損或者滅失的責任;

(七)抵押權消滅的條件。

抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押房屋的所有權轉移爲債權人所有。

第十三條 抵押房地產擔保的範圍，包括擔保主債權項下的金額及利息、違約金、罰息、損害賠償金和實現抵押權的拍賣費、訴訟費等有關費用。當事人另有約定的，從其約定。

第三章 抵押登記

第十四條 房地產抵押當事人應當自房地產抵押合同簽訂之日起十五日內，向市、縣(市)、上街區房地產抵押管理機構申請抵押登記，辦理房屋他項權證。

房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。

第十五條 辦理房地產抵押登記，應當向房地產抵押管理機構交驗下列文件：

(一)抵押申請書;

(二)主合同、抵押合同;

(三)抵押房地產評估報告;

(四)抵押當事人雙方的身份證件或法人資格證明;

(五)本辦法規定的及房地產抵押管理機構認爲必要的其他文件。

第十六條 抵押取得房屋所有權證房屋的，抵押人應當向房地產抵押管理機構交驗房屋所有權證、土地使用權證或土地共用證明。

購買期得所有權的商品房設定抵押的，還應當向房地產抵押管理機構交驗購房合同、預售許可證、交款憑證。

購買期得所有權的住房制度改革的房屋設定抵押的，還應當向房地產抵押管理機構交驗建設工程規劃許可證或房屋所有權證、建設單位的土地使用權證、購房合同、交款憑證。

以在建工程設定抵押的，還應當向房地產抵押管理機構交驗土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證、建設工程概算書及已投入的工程款額、已完成工程量的證明。

抵押人交驗的土地使用權證或土地共用證明應經土地管理部門驗證;房地產抵押登記手續辦理完畢後，應向土地管理部門備案。

第十七條 抵押的房地產有本辦法第六條規定情形之一的，抵押當事人應當向房地產抵押管理機構交驗相應的證件、批准文件或書面證明。

第十八條 市、縣(市)、上街區房地產抵押管理機構應當自收到抵押登記申請之日起十五日內，經審查符合本辦法規定的，給予登記發給《房屋他項權證》;對不符合本辦法規定的，不予登記，並書面答覆申請人。

第十九條 房地產抵押登記，房地產抵押管理機構應在抵押房屋的所有權證上載明已抵押事項。房屋在抵押期間竣工的，應重新申請抵押登記。

抵押期間，所有權證由抵押人收存;《 房屋他項權證》由抵押權人收存。

第二十條 抵押合同發生變更的，抵押人和抵押權人應當自抵押合同變更之日起十五日內，到原房地產抵押管理機構辦理抵押變更登記。

抵押合同解除或終止的，抵押當事人應當自抵押合同解除或終止之日起一個月內，持有關證件到原房地產抵押管理機構辦理抵押注銷登記。

第二十一條 市、縣(市)、上街區房地產抵押管理機構應當建立、健全房地產抵押檔案。

公民、法人和其他組織查詢房地產抵押資料，房地產抵押管理機構應當無償提供查詢服務。

第四章 抵押房地產的佔用與處分

第二十二條 已作抵押的房地產，由抵押人佔用與管理。

抵押人在房地產抵押期間，應當維護抵押房地產的安全與完好。

第二十三條 抵押人轉讓抵押的房地產，應當通知抵押權人，並告知受讓人房地產已經抵押的情況。抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行爲無效。

轉讓房地產的價款，明顯低於其價值的，抵押人應向抵押權人提供相應的擔保;抵押人不提供的，不得轉讓抵押的房地產。抵押人轉讓抵押房地產所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。

第二十四條 因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷範圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人;抵押雙方可以重新設定抵押，也可以依法清理債權債務，解除抵押合同。

第二十五條 有下列情況之一的，抵押權人有權要求處分抵押的房地產：

(一)債務履行期滿，抵押權人未受清償，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協議的;

(二)抵押人死亡或者依法被宣告失蹤、宣告死亡而無人代爲履行到期債務的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的;

(三)抵押人被依法宣告解散或破產的;

(四)抵押人違反本辦法有關規定，擅自處分抵押房地產的;

(五)抵押合同約定處分房地產的其他情況。

第二十六條 抵押權人處分抵押的房地產，可以與抵押人協議將抵押房地產折價處理或者以拍賣、變賣方式處理。協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。

第二十七條 設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。

第二十八條 抵押人被依法宣告破產的，其破產前已設定抵押的房地產，抵押權人享有優先受償的權利。對處分抵押房地產所得價款超過其所擔保的債務數額的，超過部分屬於破產財產。

第二十九條 處分被抵押的房地產所得款項，依下列順序分配：

(一)支付處分該房地產的費用;

(二)支付與該抵押房地產有關的應繳納法定稅費;

(三)按抵押順序依次償還抵押人所欠債務本息及違約金;

(四)餘額退還抵押人或被抵押房地產繼承人、受遺贈人。

法律、法規另有規定的，從其規定。

第五章 處罰

第三十條 違反本辦法規定未辦理房地產抵押登記或變更登記、註銷登記的，責令改正，對當事人處以500元以上1000元以下罰款;逾期仍不登記的，處以1000元以上3000元以下罰款。

第三十一條 房地產抵押當事人弄虛作假騙取房屋抵押登記證件的，或者僞造、塗改房屋抵押登記證件的，由市、縣(市)、上街區房產行政管理部門註銷其證件，處1000元以下罰款。

第三十二條 房地產抵押管理人員違反本辦法規定辦理抵押登記或者利用職務上的便利，索取、收受他人財物的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章 附則

第三十三條 本辦法所稱抵押人是指將依法取得的房地產提供給本人或第三人履行債務擔保的公民、法人和其他組織。抵押權人是指接受房地產抵押作爲債務人履行債務擔保的公民、法人和其他組織。

本辦法所稱期得所有權的房屋是指以買賣合同約定，將來某一時間取得所有權的房屋。

本辦法所稱在建工程抵押是指抵押人爲取得在建工程繼續建造的資金，以其合法方式取得土地使用權，連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給債權人作爲償還債務履行擔保的行爲。

第三十四條 本辦法由市房產行政管理部門負責解釋。

第三十五條 本辦法自一九九九年一月一日起施行。

所謂房地產抵押權是指債務人或者第三人不轉移對房地產的佔有作爲債權的擔保，在債務人不履行債務時，債權人依法享有的拍賣該房地產並優先受償的權利。房地產抵押是伴隨着中國土地使用權制度改革和房地產業的發展，而產生的一種房地產利用方式，也是融資風險的一種防範措施。房地產價值巨大，由其作爲債權擔保之標的物，對於債權的實現甚爲有利。

金融機構金融機構隨着中國各項經濟建設的發展，尤其是房地產業的發展，房地產抵押已爲越來越多的債權人(主要是銀行等金融機構)所運用作爲債權擔保的形式。債權人基於房地產抵押而享有的權利稱爲房地產抵押權。房地產抵押權具有物權性和價值權性兩大基本性質。