房屋租賃合同違約金的計算

網友提問：

房屋租賃合同違約金怎麼算?房屋租賃合同違約金怎麼確定?

株洲律師解答：

房屋租賃合同違約金怎麼算

一般而言，租房合同違約金的計算根據合同約定的違約金來計算。房屋租賃合同違約金怎麼算，房屋租賃合同違約金如何算?

一、定金罰則與違約金、損害賠償金不應當重複計算

根據“損益相抵”規則，即使一方行為被認定為違約，另一方應當僅僅選擇定金、違約金和損害賠償金中的一種作為追究違約責任的方式，在違約金或定金“收益”不足以彌補實際損失時，違約方具有補足差額的義務，因此，不能通過重複累加的方式，無端加重違約方的責任。

二、支付損害賠償金作為違約責任承擔方式具有最終後置性

根據《合同法》等相關法律，賠償損失應當是在違約方承擔繼續履行、採取補救措施、支付違約金及承擔定金責任之後尚不足以彌補守約方實際損失時所應承擔的一種責任。

另外，被告對其損失額度具有舉證責任。

三、雙方協商一致解除合同時均不違約

租賃合同雙方意思表示真實，屬於平等自願的協商行為，與訂立合同並無二致;不存在一方違約的情形，此時，一方要求另一方承擔違約責任沒有事實基礎，更沒有法律依據。

廈門房產糾紛律師解答：

房屋租賃合同違約金的確定

(1)違約金由雙方協商確定，沒有數額的限制，一般是根據雙方預測的因一方違約可能帶來的損失大小來確定的。

(2)發生一方違約後、守約方要求違約方承擔違約責任時，如果約定的違約金“低於”實際發生的損失，守約方可以起訴到法院請求增加違約金;如果約定的違約金“過分”高於實際損失，違約方可以起訴到法院請求減少違約金。

如何確定違約金

1、依不同標準，違約金可分為：

(1)法定違約金和約定違約金;

(2)懲罰性違約金和補償性(賠償性)違約金。合同法施行之前，中國的違約金制度兼容以上各種形態，合同法則做了全新的規定。

2、根據現行合同法的規定，違約金具有以下法律特徵：

(1)是在合同中預先約定的(合同條款之一);

(2)是一方違約時向對方支付的一定數額的金錢(定額損害賠償金);

(3)是對承擔賠償責任的一種約定(不同於一般合同義務)。